10.1.06

Finansiering af ejendomme

Jeg vil kort skitsere de forskellige låneformer der findes på det danske boligmarked. Der er de sidste år kommet flere nye lånevarianter til hvilket gør markedet endnu mere broget og uoverskueligt. Hvis udviklingen følger den amerikanske vil vi sikkert om nogle år få 50-årige lån (hvilket groft sagt betyder at man bor til leje i egen bolig) og flere kreditforeninger har barslet med et rente- og afdragsfrit lån hvor man de første par år ikke skulle betale ydelser.

Hvis kreditforeninger får lov til dette vil det uundgåeligt betyde stigende huspriser.
De fleste private huskøbere køber hus på ydelsen ikke på kontantprisen.

Annuitetslån er et lån hvor den månedlige ydelse er lige stor gennem hele lånets løbetid. I starten udgør renterne det meste af lånet, men efterhånden som man får afdraget på lånet udgør rentedelen mindre og afdraget mere. Dette er den gængse lånetype når man taler om fastforrentede lån.

Serielån er et lån hvor det månedlige afdrag er lige stort hele lånet løbetid. Rentedelen bliver gradvist mindre hvilket vil sige at jo længere tid lånet løber jo lavere bliver ydelsen. Jeg kender ingen selskaber som udbyder denne lånetype mere, men de findes stadig.

Stående lån er et lån hvor der kun betales renter i lånets løbetid og lånet afdrages fuldt ud ved udløb. Denne lånetype er meget anvendt ved ejendomsinvesteringer og specielt på erhvervsejendomme.

Afdragsfrie lån er en lånetype hvor låntager kan vælge et vist antal afdragsfrie terminer i lånets løbetid. De har været særdeles efterspurgte de sidste par år og med god grund. Afdragsfrie lån fås både som fastforrentede og som rentetilpasningslån. Det er en fantastisk måde at lave aktiv gældspleje - mere om det i slutningen af indlægget.

Rentetilpasningslån/flekslån - er lån hvor rentesatsen bliver fastsat hvert år eller for 3 eller 5 år ad gangen. Det har betydet lavere ydelse og en stor besparelse i forhold til de fastforrentede lån. En beregning har vist at besparelsen i forhold til et fastforrentet lån var 135.000 kr. hvis man havde lånt 1 mio. i 1996.

Ovenstående lån er de såkaldte realkreditlån. Det er lovbestemt at disse lån kun kan anvendes til belåning op til 80% af ejendommens værdi (lavere hvis det er sommerhus eller erhvervsejendom). Resten skal så finansieres med boliglån, pantebrev og udbetaling.

Det har været normalt at pantebrevet eller boliglånet har udgjort belåningen fra de 80% til de 94% og de sidste 6% var så udbetalingen.

Udviklingen på boligmarkedet og de stigende priser har gjort at almindelige mennesker og førstegangskøbere ikke har haft tid til at spare sammen til en udbetaling. Derfor tilbyder de fleste pantebreve og boliglån nu at finansiere helt op til 100%. Jeg har set enkelte udlånere tilbyde op til 110% belåning.

Min anbefaling vedrørende belåning er at vælge et afdragsfrit realkreditlån og bruge det sparede afdrag på at afdrage dyrere gæld. Har man kun et realkreditlån og et pantebrev kan man jo lave ekstraordinære afdrag på pantebrevet så løbetiden bliver kortere. Nogle pantebreve kræver dog et gebyr ved ekstraordinære afdrag - i et sådan tilfælde kan det muligvis svare sig at optage et boliglån der er mere fleksibelt når det gælder ekstraordinære afdrag.

5 Comments:

Anonym said...

Hvis vi ser bort fra det, at bruge afdragsfrie lån til at afdrage på dyrere lån.
Hvilken type realkredit lån vil du så vælge til en investeringsejendom, og hvorfor?
Er der andre faktorer, udover ens gæt på renteudviklingen der spiller ind?

DI said...

Det kommer helt an på din strategi og hvad man vil med ejendommen.

Er det en kortsigtet investering og man køber ejendommen med henblik på vidersalg ville jeg vælge flekslånet pga. de lavere omkostninger (med kortsigtet mener jeg under 4-5 år).

Kan man få et stående lån vil jeg til enhver tid vælge det, da jeg ikke mener at Realkreditlånene skal betales ud. Pantebreve derimod bør betales ud hurtigt.

Man kan vel egentlig kalde det gearing (man investerer for andre folks penge), men jeg vil til hver en tid hellere have 5 ejendomme med et 80% realkreditlån i end jeg vil have 1 gældfri ejendom.

Likviditeten er for mig den vigtigste faktor - igen når vi taler om langsigtede investeringer.

Anonym said...

Jeg vil blot rose dig for denne spændende blog - keep up the good work :)

DI said...

Jamen tusind tak! Jeg nyder også at skrive bloggen - håber at jeg snarligt kan skrive at jeg har fået fingrene i en ejendom

Anonym said...

ma sjekke:)

 

blogspot templates | Webtalks